【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】戴德梁行公佈4月份中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣月報(bào)，在官方新一輪房地產(chǎn)調(diào)控逐步到位的狀況下，中國(guó)樓市盤整壓力漸大，一、二線城市新房交易量皆重挫20%以上，房?jī)r(jià)成長(zhǎng)趨緩，部份城市更現(xiàn)跌勢(shì)，戴德梁行表示，房?jī)r(jià)「拐點(diǎn)」趨勢(shì)更見(jiàn)明朗。

戴德梁行表示，第1季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)整體超預(yù)期，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)9.7%，較去年第4季度微降0.1個(gè)百分點(diǎn)，顯示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)??；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)第1季度同比漲幅為5.0%，其中3月份指數(shù)同比漲5.4%，創(chuàng)2008年7月以來(lái)新高；M2第1季度同比增長(zhǎng)16.5%，而3月M2同比漲幅較2月回升0.9個(gè)百分點(diǎn)，高通脹形勢(shì)及短期流動(dòng)性充裕局面料將持續(xù)，央行年內(nèi)保持每月一調(diào)的頻率重用數(shù)量型工具應(yīng)對(duì)流動(dòng)性集中釋放對(duì)貨幣市場(chǎng)的衝擊：自2011年4月21日起，年內(nèi)第4度上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整後大中型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將至歷史高位20.5%，2011年至今已凍結(jié)銀行資金約人民幣14,300億元。

3月份居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)創(chuàng)32個(gè)月以來(lái)新高，國(guó)際市場(chǎng)的輸入型游資湧入、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)成本上升及貨幣超發(fā)拉動(dòng)需求上漲等複雜因素致使高通脹呈長(zhǎng)期化趨勢(shì)，央行堅(jiān)決使用價(jià)格型工具強(qiáng)化其對(duì)市場(chǎng)的需求管理政策，距上輪2月9日加息不足兩月後再度上調(diào)金融機(jī)構(gòu)1年期存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率亦相應(yīng)調(diào)整。

此次加息對(duì)稱性相對(duì)明顯，活期存款利率上調(diào)幅度較2月進(jìn)一步擴(kuò)大，愈顯加息對(duì)目前負(fù)利率的針對(duì)性。調(diào)整後，1年期存款利率達(dá)到3.25%，5年期及以上貸款利率達(dá)6.80%，由於多數(shù)城市首套房貸優(yōu)惠利率在緊縮政策下已基本取消，加上二套房置業(yè)嚴(yán)格執(zhí)行1.1倍差別化利率，多次加息對(duì)購(gòu)房貸款成本的增加尤為明顯。

3月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得的新增信貸資金總額約1,954億元，佔(zhàn)房地產(chǎn)開發(fā)資金月新增??量的28%，維持去年以來(lái)相對(duì)低位：其中國(guó)內(nèi)貸款月新增額為1,158億元，環(huán)比1~2月均值下降13.6%；政府嚴(yán)縮銀根政策亦使企業(yè)自籌資金環(huán)比1~2月均值漲幅增至40.6%，月新增額為2,942億元，為2009年以來(lái)最高。預(yù)料半年內(nèi)的4次加息將進(jìn)一步抬升企業(yè)融資成本及還款壓力，開發(fā)商資金鍊緊縮加劇，部分房企有望提前終止觀望，並降價(jià)推盤以確保資金迅速回籠。

根據(jù)「新國(guó)八條」要求各地政府於第1季度明確提出並向社會(huì)公佈「房?jī)r(jià)控制目標(biāo)」，全國(guó)已有超過(guò)600個(gè)城市如期公佈當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，除北京明確表示普通住宅「穩(wěn)中有降」外，多數(shù)城市多以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值或人均可支配收入增幅作為參照指標(biāo)，制定今年房?jī)r(jià)漲幅區(qū)間為10%至15%。

繼住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)定實(shí)施「一房一價(jià)」後，國(guó)家發(fā)改委日前亦發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，專門對(duì)商品房銷售的明碼標(biāo)價(jià)問(wèn)題作出規(guī)定，要求從5月1日起商品房銷售要實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，並明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。

由於，官方新一輪房地產(chǎn)調(diào)控已逐步到位，全國(guó)樓市盤整壓力漸大。根據(jù)DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，十大樣本城市第1季度成交面積受「限購(gòu)」及「限貸」疊壓市場(chǎng)購(gòu)買力影響下調(diào)趨勢(shì)明顯，一線城市和二線城市新房成交量分別環(huán)比下跌39.1%和24.1 %：一線城市中，上海、北京及深圳跌幅分別為56.6%、45.2%和31.8%；二線城市中，天津、長(zhǎng)沙及成都環(huán)比跌幅亦接近30%，分別下跌29.1%、28.9%及28.7%。

價(jià)格方面，十大樣本城市房?jī)r(jià)「拐點(diǎn)」趨勢(shì)於第1季度愈見(jiàn)明朗，價(jià)格緩漲跡象顯著：一線城市和二線城市成交均價(jià)較上季度分別下降4.5%和1.1%，其中天津已現(xiàn)跌勢(shì)，環(huán)比下跌7.9%。預(yù)估貨幣政策的累積效應(yīng)將使價(jià)格上漲缺乏流動(dòng)性的支持，加之供求結(jié)構(gòu)的調(diào)整將推進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)步回歸合理區(qū)間。

從十大樣本城市住宅庫(kù)存量上分析，市場(chǎng)觀望情緒致短期上市量持續(xù)低迷，成都因供應(yīng)大幅收縮由供需平衡格局轉(zhuǎn)為負(fù)庫(kù)存狀態(tài)，庫(kù)存補(bǔ)足時(shí)間為2.1個(gè)月，與上海及長(zhǎng)沙的負(fù)庫(kù)存狀態(tài)持平；但武漢及廈門的庫(kù)存過(guò)剩狀態(tài)繼續(xù)走高，去庫(kù)存時(shí)間（截至2011年2月末）分別為16.4個(gè)月及8.5個(gè)月。

DTZ戴德梁行跟蹤研究北京、上海、深圳、廣州四大一線樣本城市2010~2011年分月十大熱銷樓盤，發(fā)現(xiàn)3月中高端及豪宅產(chǎn)品供應(yīng)疲軟，以銷售套數(shù)計(jì)成交量在近年低位徘徊；此兩類產(chǎn)品均價(jià)均再度走低，分別環(huán)比2月下跌13%和9.6%。